文\潘永堂

中国房地产有很多误区！

亿的房企也背负了很多冤枉！

今天老潘开头先抛三个有争议的问题！

“企业真正的责任，是把大众需要的东西，变得像自来水一样便宜。”这句话，是日本经营之神松下幸之助一辈子信奉的经营哲学，即自来水经营哲学。如果按照这个标准来说，谁是中国地产圈自来水经营哲学的践行者？这是老潘的第一个问题；

第二个问题，地产圈只要一谈论中国房子，到底谁家的好？老潘发现，无论业内业外，都会说绿城老宋家的房子修得不错，仁恒的也不错……但如果你神补刀一句，宇宙三强，中国大地处处见的“万科，碧桂园，恒大”房子如何了？可能有些人会说，那跟绿城、仁恒的房子，还是差一些，你看他们三家，不是时常有投诉吗？对好房子，这个问题，你又怎么看？

第三个问题，企业成功的标志，到底是做得又大又强，进入世界强？还是做出时代的作品？比如做出对得起消费者，对得起时代的房子？

按照第一个标准，宇宙三强万科，恒大，碧桂园快成功了；

按照第二个标准，绿城成功了，仁恒成功了！

……

自来水哲学，适用于房地产吗？

当然适用！

但房子与普通商品不一样的是，其一它是大众需要的，是刚需，其二，它又是是民生的，但无论如何，一个命题是——房子，如何变得像自来水一样便宜且货真价实？

其他有的国家和城市大兴廉租房，保障房，比如新加坡和中国香港，这是政府分担了自来水哲学的部分责任。但在中国大陆，98年国企改革后中国为了保持经济强劲增长，中国政府取消了过去福利分房制度，中国人买房，也迅速进入市场化的商品房时代，这也从根子上导致这些年，中国城市房价一路飙升。当然，市场化的房地产，这些年也陆续为中国GDP增长年年立下汗马功劳。但地产的自来水哲学的主力军，由于中国保障房数量和分配都存在问题，还是得靠开发商！

那么，开发商，谁才是真正自来水哲学的践行者？

从这个意义来讲，为普通人造房子的碧桂园，始终强调做民生地产的恒大，以及聚焦主流刚需市场的万科……他们以全球最大的开发面积，最大的销售额，相对更便宜的价格，让中国城市化迅速由过去陈旧的筒子楼进入全新的商品房时代，他们都在用高周转、相对高杠杆、产品标准化在全国一二三四线城市迅速滚动开发，夺得全国化的胜利！再加上解决的就业，税收等社会贡献指数……从这个角度而言，万科，恒大，碧桂园更显得自来水哲学更多一些。

与之对比，绿城，仁恒更多是为富人造房子，在产品好的同时是少数人才买得起的高房价，老实说，在绿城，仁恒居住的业主，都是非富即贵。

第二个问题，亿级的万科、恒大，碧桂园在产品层面，是吃了一个“哑巴亏”。如前文的问题，老潘的答案是，谁家的房子好，本身就是个伪命题。老潘的理由很简单，不能拿着几十元一瓶的依云矿泉水与2元的怡宝比哪个水好，不能拿着百万的奔驰与十多万的凯美瑞比品质。对此，老潘提出5个不能比：

其一，不能同时做好个项目和把1个项目做好的标准去比。很多跨界或是企业一生或是开始做第一个项目，这就没有可比性。因为第一个项目，或者唯一项目，老板可谓%的精力投入1个项目，企业%的资源投入1个项目……这完全没有可比性。亿级的企业掌舵人王石、杨国强、许家印早已脱离把公司旗下一个项目做好的层面。

其二，不能把规模几千亿的民生地产万科，恒大，碧桂园去和豪宅绿城，仁恒去比，你做得10万+，它做的1万+，这产品品质PK，本身就是无知；

其三，不能说一个企业被投诉10多次比被投诉1、2次的房企的产品就要差。事实上，千亿房企、同时开工个项目，碰到几个项目产品，服务，沟通出现问题，在多城市多项目多团队下，也算正常。一个常识是，同样一个企业，管理2、3个项目与管理20个项目，个项目的管理水平要求是天差之别。

其四，不能把一个6个月就开盘的项目去和12个月，20个月开盘的项目相比，这很不公平。同样一个项目，你做了12个月，万科碧桂园恒大只做了5个月，即使同样的品质力，那也是万科碧桂园恒大完胜！

其五，不能把一二线城市的产品去和三四线城市产品去比，即使万科恒大碧桂园，万科聚焦一二线，恒大碧桂园过去侧重三四线，不同的城市能级，房地产发展水平和消费者的实力和买房







































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