撰文：佩奇美编：丽君校对：紫藤

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西郊棉纺厂、金水郑纺机、南关老土著，这些是最具有代表性的“老郑州人”，他们熟悉自己所在区域的一草一木，每一家饭店、每一个街巷都如数家珍。

在稀缺的“纯正老郑州土著”中，金辉算一个。老房子在南阳路29号，郑纺机职工家属院，上个世纪的单位福利房。

在筒子楼中住了近28年的他，已经对通不完的下水道和脚底板跺烂也亮不起来的声控灯厌恶至极。当差得无以复加的的房子终于得以拆迁，金辉似乎泄下了一口气。

在拿到了近百万的拆迁款之后，南阳路29号与金辉彻底再见了，现在和父母同住在优胜南路的优胜花园小区，这是金辉父母在十多年前购置的房产。

金辉大学毕业之后，郑纺机的效益已经一落千丈，一个在全家都在体制内混迹的“工三代”不得不下海经商，他做过各行各业的工作，目前在花园路的新田国贸广场自己投资开了一家餐饮店。总体来说，算是比从前安稳了很多，收入也有了稳定长足的进步。

现在的金辉，已经月入可观，对于一个不到30岁的小伙子而言，这个收入已经是同龄中的佼佼者。

金辉的生活半径就是优胜花园小区—花园路以西的金水区—国贸广场。这个范围，就是金辉的生活圈，向东过了花园路，向北过了东风路，向西过了沙口路，向南过了金水路，就不再是金辉的生活范围了。

拆迁之前的南阳路29号，是金辉生活了二十八年的地方，他在这里长大、生活，所有的圈子都在这里，不管是中学时代逃课上网的聚点网吧，几个男孩打呼吃饭的海滩街杨记拉面，还是没事馋了想吃上两口优胜南路的强丽板栗。这里聚集了金辉太多的回忆，似乎离开了这个范围，金辉就不会生活了一样。

现在的金辉手里加上拆迁款有现金近万，父母都有退休金不用他担忧，但是毕竟和父母一直同住不是个事，拆迁至今，金辉早已经开始计划买房，但16年的一波行情直接让金辉家对面的郑纺机厂房炸锅了。

当面包钱变成了面粉钱，金辉傻眼了，没想到郑纺机居然这么值钱，就这还只是厂房地块的一部分，并不是全部。

金辉28岁了，还是没有结婚，只是因为一点：没有一套合适的房子。最近加紧看起来房子，只是因为有了稳定的女朋友，想结婚了。

金辉看了万科美景世玠的房子，过来问我：现在的人都嫰有钱？我看全款几百万啥的一堆一堆的，我这一点钱去买个毛啊？家里为纺机奉献了一辈子，居然到头来被郑纺机抛弃了，***！

金辉爆了粗口，这里面不仅有对时代的慨叹，当然也有跟不上时代大潮的无奈与悔恨。

“我想买世玠啊，单价要2.5万/㎡以上，实在不是我能承受的范围，但是我还不想买一般的房子，还想买个品质项目！有没有物美价相对廉的项目啊？”金辉无奈的问道。

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金辉的步伐放慢了，开始骑着小电电穿梭于金水区花园路西片区的大街小巷看房子。

金辉首先看的是二手房，他跟着中介的脚步，看了城中央、优胜花园、天下城、通利尚城国际、富田丽景花园等周围好一些的二手房小区。

”破！你说这金水区也算是省委驻地，这房子咋都那么破，看着新一点的城中央因为可以上七中和优胜路小学，二手房居然要2.4万？”

“东风路南阳路口，不知道是在修地铁还是在修啥，整个堵得水泄不通了，富田丽景那些人是咋住了这么些年？”

金辉说道。

说起来对周边的了解，金辉说的头头是道，侃侃而谈。但是很显然，他放弃了周边的二手房。

我问了金辉：要是买新房你想要什么？弟弟可以给你推荐一下。

金辉答到：楼别太密了，七七八八的楼一堆，看住都难受；最好是带装修吧，新房要是再装修，甲醛致癌，前后我又得再等一年；最好是大品牌吧，靠谱点，那种十八线的房地产公司我不放心，不想出乱七八糟的幺蛾子；还有就是万一这两年我决定结婚了，房子得交房啊，不然我住哪；如果能有个好户型那就更好了！

我说：那这可得好好选选了，必定是品质项目才能入你法眼了。

你是要结婚用，想买个偏改善一点的小区，那二环边的亚新美好城邦差不多是你唯一的选择！好像快卖完了，咱俩可以去看看。

“这个小区不错啊，你看对面那物华国际密密麻麻的，这个楼盘看起来还算合理。”金辉说道。

“你真识货!这个楼盘容积率仅3.5，这和主城区遍地5+容积率的项目相比，简直不能再舒适了。容积率你可以简单地理解为单位面积上的人口密度，人少了，自然舒适度就上升了。”

“而作为主城区二环的稀缺位置，你可能不知道二环的地块到底有多珍贵。”

我答到。

▲郑州二环示意图

在土地日渐稀缺的郑州中心城区，二环附近的土地显得更为稀缺。有人说东区才是郑州的主战场，二环已经过时。东区固然不错，但是房子动辄都是2.3万左右起步的的单价，北龙湖则是4万单价起步，普通工薪阶层更是无法触及。而相比之下，老城区的二环就显得十分接地气。

如今的郑州二环附近想有新的项目入市，基本上只有3种途径：

1）、老旧家属院拆迁。但是郑州三月份已经出台了文件，主城区内禁止大拆大建，以后将会以修修补补为主。

▲郑政（）17号文件部分截取

2）、城中村改造腾出大片空地。郑州市区城改已经告一段落，再有未开发的城改地块也是日期未定或者是容积率奇高。

比如，航海路二七万达西侧是名门集团的孙八寨地块，拆迁几年了，丝毫没有动静。现在已经变成了夜市+停车场，想买的人根本不知道要等到何年何月了。

3）、市场/学校等搬迁，腾出空地。这点更不会有具体的时间表，腾出来的空地也会有极大的可能作为公共用地使用。

比如，东三街黄河路黄河食品城，拆迁空置数年后，最新规划是建设城市绿地。

你能看出来从中可以看出主城二环的地段到底有多稀缺了吧！

在经济学中，稀缺就是伴随着价格的逐步攀升，土地作为不可再生资源，开发一块就少一块，所以对于想要方便住在老城区的你，这是最佳选择！而机关单位、学校、医院、银行之类的都在你生活的范围之内，这里热闹繁华，比起那些不靠谱的新区，价格要坚挺的多！

你不是很懂房产投资，也不想靠这个挣钱，但是如果你选对了项目，完全可以稳步增值，实现“睡后收入”。

你再看这个表，既然你已经知道什么叫容积率了，对于你而言就是：同样容积率指标的好项目均价比美好城邦最少贵元/㎡，而且还不是你的生活范围；价格相差不大的项目，容积率基本都是美好城邦的一倍以上，也就是单位面积上人多一倍以上，舒适度要打折扣。

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亚新美好城邦是亚新集团在主城区中心位置开发的成品房项目，也是带装修的，而且这个带装修更是在房款里面，你的月供就包含的有房款，不用再分拆合同签两个合同。

这位置在农业路沙口路，完全符合你的生活半径。具体是这样的。

1、交通方面。

地铁3号线正在施工，预计2-3年内就通车了，在南阳路农业路口有一站，你以后可以坐着3号线往北去惠济区，也可以往南去二七广场或者东区，还能和其他地铁线换乘，5号线就在你老房子郑纺机门口，估计明年都通车了，你周边两条地铁线，还想啥了。

周围还有B1、B2、、B23、B11、70、79多趟公交车。

美好城邦楼前正在建设的农业路高架，预计也是明年全线通车，过两年你买个车，带着媳妇去锦艺城、万达、丹尼斯七天地或者熙地港什么的，都可方便。

2、生活方面。

医院、学校、银行什么的你比我熟，我都不给你啰嗦了，毕竟这是成熟的金水区中心城区，配套那都不是事。这亚新景观找了是国际大牌机构做的，很多北龙湖豪宅小区都是这个公司做得景观，小区内部景观绝对没得说。

外围距离月季公园、绿荫公园、青少年公园都不远，以后要是老人散步也方便。

3、项目本身。

这个项目可是在寸土寸金的金水区啊，还是二环边，位置可不错，容积率还不到3.5，容积率就是你刚说的不要楼太多，楼栋太多一般容积率都高，这金水中心城区，5以上容积率的小区一堆，人口密集，生活起来很不舒心。

这个项目可是目前二环边仅有的精装项目了。

二环是郑州资源最集中的地区，医院、学校什么的都很丰富，在目前楼市平稳的期间，主城区绝对是价值坚挺的标杆，那些不靠谱的新区有些已经降价吸引客户去买房，而主城区的项目确实价格稳定且优质改善项目一房难求。

还有这个项目采用分离式核心筒，比你以前住的筒子楼强太多了，不管你选中间户还是边户，基本都能做到通透和采光，都是明厅、明厨、明卫的标准，不会感觉到闷。

4、项目方面。

因为是成品房交付，所以新风系统（用来通风换气的）、直饮水系统（过滤自来水）、断桥铝三层中空玻璃（隔绝噪音）等这些东西一应俱全，绝对适合对新生活有品质追求的你。

而且据说项目在年底就交房了，而目前新房都是2-3年的交房周期，亚新美好城邦可以说是准现房了。如果你和你女朋友在19年年底之前决定结婚了，那你这婚房也是妥妥的。

另外，整个小区人车人流，车全在地下车库中，地面上见不到车，就和你从小玩到大的那个天下城小区一模一样。

亚新美好城邦似乎入了金辉的法眼。

“还有之前你说的要求户型好，这次估计能让你满意！”

马上要开始卖的就是这个项目的最后一栋楼，也就是楼王，最好的位置，两梯四户。户型也不错，这是㎡的户型。

1、南北通透，空气流通。

2、客厅开间大，餐客一体，采光面大，一天都沐浴在阳光之下。

3、一共四个卧房，以后可以给爹妈也接过来吗，有孩子了也不拥挤。

4、主卧套房，衣帽间和卫生间都有。

5、卫生间做到了干湿分离。

你要是感觉那个㎡的压力大，就入手这个94㎡的。

1、纯南设计，户型方正基本没有浪费。

2、动静分离，生活休息两不耽误。

3、卧室大面宽凸窗，采光、通风、增加空间利用率。

4、书房紧挨卧室，可以设置成儿童房。

听了我对户型的描述，金辉一直点头，看起来心满意足。接下来又问道：我爹妈年纪大了你也知道，虽然他们有房子住，但是万一以后要是他们搬来和我一块住，我白天得去店里，有没有啥能方便他老两口的？

看得出来，金辉是个孝顺的孩子。这些东西亚新也替你们想好了。

1、进门处迎宾灯感应灯，无需手动直接亮起。

2、卫生间过道LED小夜灯，方便老人起夜；卫生间电源带防溅插座，免除一切可能发生的危险。

3、卫生间地面凹槽，增加摩擦以免滑倒。

4、卧室配置有紧急报警按钮，家中有紧急状况可以马上获知；还有烟雾报警装置，家中有异常情况，立马报警。

你看着样板间如何。

金辉很满意这种风格的成品样板间。

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回忆虽然无法改善新生活，但是可以让我在老城区的温暖中稳步度日。

郑东新区、白沙组团和北龙湖未来依旧是发展的大方向，那里很美很现代，但是作为金水老城居民的金辉，那里不管多美好，都不适合他，他的家就在金水南阳路沿线。

金辉选择了在老城区的旧时光中继续自己的生活，更选择了将自己的8成以上的资产用作置业房产，他已经和老城区那些躺在父辈计划经济时代功劳簿上的子弟们完全不一样了。

而多成长于计划经济时代的老郑州人，对房产投资没有一点概念。一家老小蜗居在几十平米的单位福利房中自得其乐，虽然多为筒子楼、公共厕所和公共厨房，但在物质匮乏的时代，精神层次上的获得满足也变得十分容易。

投身厂区的青年男孩，早已经从踌躇满志的青年变成了手拿保温杯泡着枸杞的中年男人，雄心壮志已不复存在。而成长的各个厂区中的“工二代”和“工三代”们，躺着父辈积攒于计划经济时代的资产，其实早已经被滚滚大潮拍在了沙滩之上，只是当中有些人依旧混沌不知，而另一些人已经幡然醒悟。

郑县已经变成了大郑州，燕庄机场已经变成了CBD大玉米，花胡庄和清真寺已经被北龙湖烟波浩渺湖水湮没。

但是老城区依旧是老城区，静静地矗立在那里，不卑不亢。经济上行时，老城区是稳步增长抗通胀的硬通货；经济下行时，老城区依旧是保值抗衰的稳定剂。

“我不想房价上涨时跟风投资承担变现的窘迫，也不想房价下行时掂起砖块砸向售楼部。我不懂房子，我只想有一套好房子用来住，和家人一起好好生活，努力赚钱，多一丝安逸，少一些焦虑，仅此而已。”

金辉说道。

备注：本文图片及内容来自于网络及实地探盘。一切信息以开发商公布为准。

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